Optopping

Optopping is het verticaal uitbreiden van een gebouw door er bovenop één of meer extra bouwlagen te plaatsen. Voor appartementengebouwen is dit een manier om nieuwe appartementsrechten te creëren — bruikbaar om de woningvoorraad te vergroten zonder extra grond, en om de opbrengst in te zetten voor groot onderhoud of verduurzaming.

Het dak en het luchtruim erboven behoren tot de gemeenschappelijke delen en zijn collectief eigendom van alle eigenaars. Een individuele (bovenste) eigenaar kan dus niet zelfstandig optoppen; daarvoor is een besluit van de vergadering van eigenaars nodig.

Optopping raakt meerdere VvE-domeinen tegelijk:

• Juridisch — er ontstaan nieuwe appartementsrechten, dus de splitsingsakte moet worden gewijzigd: nieuwe breukdelen, een nieuwe splitsingstekening en inschrijving in het Kadaster.
• Besluitvorming — wijziging van de splitsingsakte vereist op grond van art. 5:139 BW unanimiteit, of een besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen, plus toestemming van eventuele hypotheekhouders (art. 5:139–5:140 BW).
• Constructie — de bestaande fundering en draagconstructie moeten de extra belasting kunnen dragen; een constructieve haalbaarheidsstudie is bepalend.
• Vergunning — er is een omgevingsvergunning nodig, soms met afwijking van het bestemmingsplan (bouwhoogte).
• Financieel — de verkoop van de nieuwe eenheden kan een aanzienlijke opbrengst opleveren die de VvE kan inzetten voor het reservefonds, dakvernieuwing of verduurzaming.

Beleidscontext Optopping wordt landelijk gezien als een instrument tegen het woningtekort en voor binnenstedelijke verdichting: extra woningen op bestaand vastgoed, zonder nieuwe ruimte aan te snijden. Voor VvE's biedt het bovendien een financieringsroute voor verduurzaming, omdat onderhoud aan het dak vaak samenvalt met het moment van optoppen.